Planejamento sucessório imobiliário: estratégias para transferir propriedades em vida

As estratégias variam conforme o tipo de bem e os objetivos do proprietário

 A criação de uma holding exige a contratação de advogados e contadores especializados (Franscisco Martins/EXAME.com/Exame)

O planejamento sucessório é uma estratégia essencial para quem deseja transferir propriedades de forma organizada, minimizando custos e possíveis conflitos entre herdeiros.

No caso de bens imóveis, realizar a transferência ainda em vida é uma das opções mais seguras e eficientes para garantir que o patrimônio chegue aos destinatários certos sem surpresas desagradáveis.

Para isso, é importante conhecer as principais estratégias e suas implicações legais e financeiras.

Vamos explorar algumas das melhores práticas para a transferência de imóveis em vida.

1. Doação com reserva de usufruto

Uma das formas mais utilizadas no planejamento sucessório imobiliário é a doação com reserva de usufruto.

Nessa modalidade, o proprietário doa o imóvel aos seus herdeiros, mas mantém o direito de usufruto, ou seja, pode continuar utilizando o bem ou recebendo rendimentos dele (como aluguel) enquanto estiver vivo.

Esse tipo de doação evita a necessidade de um processo de inventário após o falecimento e garante que os herdeiros recebam o imóvel sem custos adicionais.

Vantagens:

• O doador continua usufruindo do imóvel;
• Evita brigas familiares futuras, pois a partilha já estará resolvida;
• Redução de custos com o inventário. 

O que fazer:  

Para formalizar a doação com usufruto, é necessário um contrato de doação e o registro do ato no Cartório de Registro de Imóveis.

O pagamento do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) também deve ser realizado.

2. Venda de imóvel para herdeiros 

Outra estratégia comum é a venda do imóvel para os herdeiros.

Em vez de doar, o proprietário pode vender o bem para os filhos ou outros beneficiários, formalizando a transação através de um contrato de compra e venda.

Embora menos usual, essa modalidade pode ser interessante em alguns casos, principalmente para equilibrar o patrimônio entre os herdeiros.

Vantagens:

• Pode ser usada para equilibrar a distribuição de bens entre herdeiros;
• Garante que a transferência seja feita de maneira formal, com pagamento de impostos adequados.

O que fazer: 

A venda deve ser formalizada por meio de escritura pública e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

É importante atentar-se aos tributos envolvidos, como o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.

3. Criação de uma holding familiar 

Para quem possui um patrimônio imobiliário significativo, a criação de uma holding familiar pode ser a melhor alternativa para a sucessão de bens. Nesse modelo, os imóveis são transferidos para uma empresa (holding), da qual os herdeiros serão sócios.

Assim, a transferência de patrimônio acontece por meio das quotas da empresa, evitando a necessidade de processos de inventário ou doação direta.

Vantagens:

• Facilita a gestão de bens imobiliários de grande valor;
• Protege o patrimônio contra disputas judiciais;
• Redução de custos com inventários futuros.

O que fazer:  

A criação de uma holding exige a contratação de advogados e contadores especializados, que poderão ajudar na estruturação da empresa e garantir que todos os aspectos legais sejam cumpridos.

4. Doação pura e simples

A doação pura e simples é uma forma direta de transferência de bens em vida.

Nesse modelo, o proprietário doa o imóvel sem qualquer reserva de usufruto.

É importante lembrar que, nesse caso, o doador perde completamente o direito sobre o bem após a doação.

Vantagens: 

• Simplificação da transferência de patrimônio;
• Elimina qualquer burocracia futura em processos de inventário.

O que fazer:

A doação deve ser registrada em cartório, e o ITCMD deve ser pago pelos herdeiros ou pelo doador, dependendo da legislação estadual.

5. Testamento como complemento 

Embora o objetivo do planejamento sucessório seja evitar a necessidade de inventário, é recomendável que o proprietário faça um testamento como complemento às estratégias de doação.

O testamento pode garantir que nenhum detalhe seja esquecido e que o patrimônio seja distribuído exatamente conforme a vontade do proprietário.

Vantagens:

• Flexibilidade na divisão de bens;
• Garantia de que o patrimônio será distribuído conforme a vontade do titular.

O que fazer:

O testamento deve ser registrado em cartório e pode ser atualizado conforme necessário. 

Conclusão

O planejamento sucessório imobiliário é uma ferramenta poderosa para garantir que o patrimônio seja transferido de forma eficiente e pacífica aos herdeiros.

As estratégias variam conforme o tipo de bem e os objetivos do proprietário, sendo essencial contar com o suporte de profissionais especializados para garantir que todos os aspectos legais e tributários sejam respeitados.

Seja por meio de doação, venda ou criação de holding, o importante é que a transferência seja planejada com antecedência, evitando conflitos e custos excessivos no futuro.

Redação CNPL sobre artigo de Luiz Anversa