Reformas de imóveis ganham regras mais rígidas

Alterações em apartamentos, casas ou salas comerciais exigem documento expedido por arquiteto ou engenheiro Por conta própria, o morador do 301 instala o ar-condicionado em uma parede que não estava preparada para isso, o vizinho do 115 abre uma linda cozinha americana e o do 603 instala o sonhado ofurô no terraço. Cada uma dessas pequenas obras, isoladamente, tem potencial para abalar a estrutura do edifício e, juntas, podem até derrubá-lo.

Desde o dia 18 de abril, estão valendo novas regras da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) para reformas em apartamentos, casas ou salas comerciais de prédios e condomínios. Agora, é preciso um documento — Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), no caso de um engenheiro, ou um Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), expedido por um arquiteto — no qual conste um cronograma do que será feito, tempo estimado do trabalho e materiais a serem utilizados.

A iniciativa de propor diretrizes partiu do Sinduscon-SP após o desabamento do Edifício Liberdade, no Rio de Janeiro, em 2012, com 22 mortos, e da queda parcial de um prédio no Centro de São Bernardo do Campo, no ABC Paulista, devido a reparos irregulares, no mesmo ano.

O maior diferencial desse regulamento em comparação às regras já existentes sobre o tema é o de que os reparos nas unidades dependerão do aval do síndico. Com base no parecer do especialista, ele poderá autorizar, fazer ressalvas ou proibir a reforma, caso entenda que a intervenção poderá colocar em risco a edificação.

— Nesse caso, surgem dúvidas. Qual é a capacidade que o síndico, como leigo, tem para aprovar ou não um laudo desse tipo? E se o morador tiver o projeto, mas o arquiteto ou engenheiro contratado pelo condomínio não aceitar? Aí que começa a confusão — destaca o advogado Alexandre Marques, consultor do portal SíndicoNet.
Porta-voz da máxima “pequenos descuidos, grandes acidentes”, o engenheiro civil Luiz Alcides Capoani, presidente do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado do Rio Grande do Sul (Crea-RS), lembra que, apesar de a norma não ser lei, o juiz irá considerar o documento em caso de uma ação judicial por problemas que vierem a ocorrer por conta de uma obra malsucedida.
A implementação da nova regra irá acrescentar custos às reformas. Segundo a engenheira de Segurança do trabalho e gerenciamento ambiental Maria Regina Pereira Buss, os valores cobrados dependerão do serviço a ser executado e do profissional contratado.
— Mas que fique claro: quem assina o documento, não necessariamente precisa ser aquele que executará o trabalho — explica Maria Regina.
Não é lei, mas uma responsabilidade
Na avaliação de Nilton Nunes, diretor de condomínios da Guarida Imóveis, os maiores obstáculos para a efetivação das novas regras são justamente a resistência dos moradores e o impacto no bolso dos condôminos.
— As pessoas aceitam a intervenção do síndico nas medidas que envolvem as áreas comuns, mas dentro das suas residências a história é outra — observa Nunes.
Para a engenheira civil e decoradora Rosane Dulinski, o grande ponto da mudança proposta pela ABNT é o alerta para a sociedade dos perigos que um reparo malfeito pode acarretar:
— As pessoas acordaram para esse fato. Se ouvirem um barulho de obra no vizinho, vão querer saber do que se trata, vão denunciar se não estiver de acordo com as normas. É como exigir a nota fiscal, que é um direito seu mas não se tinha o hábito de pedir.
Desde que comprou o apartamento, há dois anos, a administradora de empresas Sandra Lemchen Moscovih já pensava em integrar a sacada ao ambiente de estar. Ciente de que não seria uma obra simples, seguiu as normas mesmo antes de conhecê-las: contratou um profissional, pediu o aval da síndica (que, por coincidênica, é também arquiteta) e só então começou a quebradeira.
— Eu sabia que não seria pouca coisa, por isso precisei me organizar, pedi um projeto a um arquiteto e estamos seguindo o que foi acertado na convenção do condomínio. Nosso prédio é organizado, tem até uma comissão para obras.
 Pequenos reparos que você pode fazer sem parecer de um engenheiro ou arquiteto:
— Pitar paredes e forro
— Colocar gesso no teto
— Colocar divisórios de gesso ou MDF
— Substituir fechaduras ou portas
— Trocar o piso laminado por outro semelhante
— Trocar o azulejo sem uso de máquinas que abalem as estruturas
Mudança de hábito
Se essa norma não é uma lei, por que preciso segui-la?
Se houver acidente, o síndico e o morador que fez a reforma serão responsabilizados. A jurisprudência vê como o caminho correto a ser seguido o de obedecer às normas.
A regra vale para quem já começou a reforma?
Mesmo antes de 18 de abril, os moradores já deveriam elaborar um plano e enviá-lo ao síndico quando fossem efetuar alguma mudança de possível impacto na estrutura da edificação. Com a norma, porém, o síndico ganhou mais força para exigir esse plano.
É necessário pedir autorização para o síndico mesmo se for trocar apenas o piso?
A questão principal não é a troca do piso por um material semelhante, mas a remoção do antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Além disso, o peso do novo piso deve ser compatível com a estrutura da laje.
A medida se aplica só para apartamentos ou também para casas?
Vale para casas localizadas em condomínio, no caso de a obra afetar de alguma forma a casa do vizinho, geminadas ou cujas paredes encostem.
A norma serve também para as áreas comuns do condomínio?
Sim, mas a mudança é menos impactante, já que depende só do síndico e este sempre teve que ter em mãos uma ART para qualquer obra na edificação.
Quem irá fiscalizar se o síndico está cobrando os documentos?
Os próprios moradores podem cobrar do síndico a fiscalização, seja por meio de uma comissão de obras ou pelas assembleias de condomínio.
Como o síndico pode agir quando um morador seguir com a obra mesmo sem apresentar o documento?
O ideal é fazer um pedido formal e protocolado da ART ou RRT. Caso não seja atendido, pode pedir o embargo da obra na prefeitura, ou registrar uma ocorrência policial relatando o ocorrido. Outra saída é não deixar o material ou os funcionários da unidade em reforma entrarem no condomínio.
O síndico deve ter apoio técnico de alguma empresa ou de engenheiro para validar os documentos?
Para se resguardar, principalmente no caso de grandes reformas, é recomendado que o síndico divida a responsabilidade de analisar projetos e laudos.
Fonte: Portal SíndicoNet