Lei estabelece padronização da correção monetária e juros dos débitos, quando a convenção do condomínio é omissa
Uma alteração feita em junho de 2024 no artigo 1336 parágrafo 1º do Código Civil padronizou a cobrança de correção monetária e juros aplicados pelos condomínios às taxas condominiais em atraso.
De acordo com o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Omar Anauate, esses dois parâmetros de correção do valor das quotas condominiais em atraso estão sempre previstos na convenção de condomínio.
“A maioria das convenções estipula a forma de correção, tanto definindo o índice de correção monetária quanto um percentual de juros”, diz.
É muito comum nesse setor que os juros fiquem em 1% ao mês.
No entanto, a correção monetária pode variar muito, principalmente nas convenções muito antigas onde constam índices que já nem existem mais.
Nas mais recentes, é adotado o INPC ou o IPCA.
“A lei diz que quando a convenção do condomínio é omissa, passa a valer o IPCA como índice padrão para correção monetária do débito. Em relação aos juros, a atualização deve ter por base a taxa Selic deduzindo-se o percentual do IPCA”, explica.
Utilizando dados de agosto de 2024, ele chega ao índice de juros de 6% ao ano, o que ameniza a correção usualmente utilizada de 1% ao mês.
“Mas isso só vai valer para uma parte pequena de condomínios que não têm índices acordados nas convenções, o que não impede que os condôminos votem em assembleia percentuais diferentes da lei”, aponta.
Além de padronizar os índices, a atualização da lei procurou limitar a aplicação da chamada Lei da Usura (Decreto 22.626/33).
No entanto, Anauate lembra que a convenção é um pacto entre os adquirentes, ou seja, os condôminos proprietários criam as regras.
“Assim, os juros mensais de 1% podem até ser modificados para mais, sem que se configure afronta à Lei de Usura. Afinal, é um pacto particular”, entende, concluindo que o impacto da nova lei para o mundo condominial foi muito pequeno.
Baixa inadimplência
O Índice Periódico de Mora e Inadimplência Condominial (IPEMIC) da AABIC é uma radiografia do problema a partir de uma amostra de dois mil condomínios de São Paulo.
A mora, que é o atraso no pagamento de até 30 dias da taxa condominial, é de 5,93%.
Quando o atraso chega a 90 dias é considerado inadimplência, que é de 1,95%.
(Foto: khunkornStudio/Adobe Stock)
“São índices muito baixos, porque a cobrança condominial costuma ser feita de maneira muito eficiente pelas administradoras.Até porque, quando um não paga, os outros têm que pagar. A despesa mensal, por sua vez, não muda. E se a inadimplência assume um volume muito importante e o condomínio não tem reserva de caixa para pagar as despesas, o caminho é aumentar a taxa para todos os moradores”, fala Anauate.
A cobrança judicial é uma ação direta de execução de dívida e, portanto, muito rápida. Se iniciada corretamente, dura menos de um ano, preferencialmente mediante acordo.
O número de inadimplentes é maior em condomínios com muitos apartamentos, nos segmentos de classe média e média baixa.
“Nesses casos, a administração consegue segurar o caixa por mais tempo. Já no alto padrão fica difícil, pois a taxa mensal é alta”, conta.
Quando muito elevadas e fora da média de mercado, as taxas tendem a comprimir o valor da locação – fato mais comum em condomínios com poucas unidades.
“O peso maior no cálculo, chegando a até 60% do custo, é com a folha de pagamento dos funcionários, com destaque para as equipes de portarias e segurança”, relata.
Apesar de considerada pelos condomínios, a opção por portaria remota depende do porte do imóvel e do perfil dos moradores.
É, inclusive, inviável em prédios muito grandes, pois não atende a necessidade de todos.
Segundo Anauate, nem todos os que implantaram o sistema conseguiram se adaptar e acabaram retomando as portarias presenciais.
Redação CNPL sobre artigo de Hosana Pedroso